Nicht jede Immobilie profitiert gleichermaßen von virtuellen Besichtigungen. Eine Marktanalyse auf Basis realer Auftragsdaten zeigt, für welche Objektkategorien virtuelle Touren tatsächlich eingesetzt werden — und warum. Dieser Beitrag liefert eine datengestützte Antwort auf eine der zentralen Fragen der digitalen Immobilienvermarktung.
Werden virtuelle Besichtigungen eher für Bestands- oder für Neubauimmobilien eingesetzt?
Eine Auswertung von 239 virtuellen Besichtigungsaufträgen eines Wiener Anbieters aus den Jahren 2017 und 2018 zeigt ein annähernd ausgewogenes Verhältnis: 56 Prozent der Aufträge entfielen auf Bestandsimmobilien, 44 Prozent auf Neubauprojekte. Betrachtet man jedoch nur das Jahr 2018, verschiebt sich dieses Verhältnis deutlich: Der Neubauanteil stieg auf 70 Prozent aller Aufträge. Das Wachstum im Neubausegment ist damit nicht nur stark — es ist strukturell.
Der Grund liegt in der Natur des Produkts: Im Neubausegment gibt es keine Alternative zur virtuellen Darstellung. Eine ungebaute Wohnung lässt sich nicht physisch besichtigen. Virtuelle Visualisierungen sind dort kein Zusatzangebot, sondern das einzige Medium, das Kaufinteressenten einen realistischen Eindruck vermitteln kann.
Für welche Preiskategorie von Immobilien werden virtuelle Besichtigungen am häufigsten beauftragt?
Die Auftragsdaten zeigen ein klares Bild. Im Bestandssegment entfiel mit 52 Prozent mehr als die Hälfte aller Aufträge auf Immobilien der höchsten Preiskategorie — Kaufpreise ab 500.000 Euro. Weitere 39 Prozent lagen in der mittleren Kategorie zwischen 250.000 und 500.000 Euro. Günstige Objekte unter 250.000 Euro machten lediglich 9 Prozent aus.
Der Median der angebotenen Bestandsimmobilien mit virtueller Tour lag bei 542.000 Euro — rund 179 Prozent über dem Wiener Durchschnittspreis für Wohnimmobilien im gleichen Zeitraum. Bei Mietobjekten war das Bild noch deutlicher: 77 Prozent der virtuell vermarkteten Mietwohnungen lagen in der höchsten Mietpreiskategorie ab 1.500 Euro Nettomiete monatlich.
Im Neubausegment war die Preisverteilung breiter: 55 Prozent der Objekte lagen in der mittleren Preiskategorie, 41 Prozent im hochpreisigen Segment. Das günstigste Preissegment war mit 4 Prozent kaum vertreten.
Spielt die Lage einer Immobilie eine Rolle beim Einsatz von virtuellen Besichtigungen?
Im Bestandssegment zeigt die Lageauswertung ein differenziertes Bild. Bei Kaufobjekten befanden sich 61 Prozent der virtuell vermarkteten Immobilien in den äußeren Bezirken — also außerhalb des inneren Gürtels. Das deutet darauf hin, dass Makler virtuelle Touren besonders dann einsetzen, wenn die Anfahrt zum Objekt für Interessenten aufwendiger ist. Je größer die Distanz, desto wertvoller die Möglichkeit einer digitalen Vorabbesichtigung.
Bei Mietobjekten war das Verhältnis nahezu umgekehrt: Die meisten virtuell vermarkteten Mietwohnungen lagen in den innenstadtnahen Bezirken — ein Hinweis darauf, dass hier der hohe Wettbewerb unter Vermietern den Einsatz professioneller Vermarktungsinstrumente antreibt.
Im Neubausegment war die Lageverteilung ausgeglichener. Virtuelle Visualisierungen wurden über alle Lagen hinweg eingesetzt — ein weiterer Beleg dafür, dass die Notwendigkeit der visuellen Darstellung im Neubau unabhängig von der Lage besteht.
Lohnen sich virtuelle Besichtigungen auch für günstigere Immobilien in der Vermarktung?
Die Marktdaten legen nahe, dass der Einsatz im günstigeren Segment bislang unterrepräsentiert ist — nicht weil er dort keinen Nutzen hätte, sondern weil die Kosten-Nutzen-Abwägung kritischer ausfällt. Bei niedrigen Verkaufspreisen ist die absolute Vermarktungsmarge geringer, was Investitionen in digitale Zusatzleistungen schwerer rechtfertigt.
Gleichzeitig sinken die Produktionskosten für virtuelle Touren mit wachsender Marktreife der Technologie kontinuierlich. Es ist davon auszugehen, dass sich der Einsatz mittelfristig auch in breiteren Preissegmenten als Standard etablieren wird — insbesondere, wenn der Konkurrenzdruck auf Vermarktungsplattformen weiter steigt.
Was sagen die Marktdaten über die Zukunft der virtuellen Immobilienvermarktung aus?
Das Wachstum im Neubausegment, die Konzentration auf hochpreisige Objekte und die steigende Gesamtzahl der Aufträge sprechen eine deutliche Sprache: Virtuelle Besichtigungen sind kein Nischenprodukt für Technologiebegeisterte, sondern ein wachsendes Standardinstrument des professionellen Immobilienvertriebs. Wer heute in diesem Segment aktiv ist, bewegt sich mit dem Markt. Wer wartet, holt später auf.
