Virtuelle Besichtigungen gelten als Zukunftstechnologie der Immobilienbranche — doch wie sieht die Nachfrage in der Praxis wirklich aus? Für welche Objektarten, Preisklassen und Lagen werden sie tatsächlich beauftragt, und was lässt sich daraus über den Markt ablesen? Dieser Beitrag wertet reale Auftragsdaten eines Anbieters virtueller Besichtigungen aus und zeigt, wo die Technologie heute ihren wirtschaftlichen Platz hat.
Wie verteilt sich die Nachfrage nach virtuellen Besichtigungen auf Bestand und Neubau?
Die PicMyPlace GmbH hat im Zeitraum 2017 bis 2018 insgesamt 239 virtuelle Besichtigungen im Bestand- und Neubausegment erstellt. Davon entfielen 134 Objekte (56 Prozent) auf Bestandsimmobilien und 105 Objekte (44 Prozent) auf den Neubau. Das Verhältnis ist damit über den Gesamtzeitraum annähernd ausgeglichen — doch hinter dieser Zahl verbirgt sich eine deutliche Verschiebung.
Betrachtet man nur das Jahr 2018, zeigt sich ein klarer Trend: Der Anteil der Neubauobjekte stieg auf 70 Prozent aller durchgeführten Besichtigungen. Gleichzeitig ist die Anzahl der Bestandsbestellungen zwischen 2017 und 2018 um 58 Prozent eingebrochen — trotz einer fast hälftigen Preissenkung durch den Anbieter. Eine Preisreduktion, die ohne messbare Wirkung auf die Nachfrage blieb.
Im Bestandssegment entfielen von den 134 Objekten 76 auf Eigentumsimmobilien und 58 auf Mietobjekte. Der Anteil der Mietobjekte von 43 Prozent ist dabei bemerkenswert, weil Maklerunternehmen für Mietvermittlungen deutlich geringere Provisionen erzielen als im Kaufsegment — und damit auch weniger Anreiz haben, in zusätzliche Vermarktungsleistungen zu investieren.
Für welche Preisklassen werden virtuelle Besichtigungen im Immobilienbereich beauftragt?
Das Bild ist eindeutig: Virtuelle Besichtigungen sind überwiegend ein Instrument für das gehobene Preissegment.
Im Bestandssegment entfielen mehr als die Hälfte aller Bestellungen (52 Prozent) auf Kaufimmobilien mit einem Angebotspreis ab 500.000 Euro, weitere 39 Prozent auf die mittlere Kategorie zwischen 250.000 und 500.000 Euro. Nur 9 Prozent lagen im unteren Segment unter 250.000 Euro. Der Medianpreis der beauftragten Bestandsobjekte betrug 542.000 Euro — etwa 179 Prozent über dem Wiener Durchschnittspreis einer Eigentumswohnung von rund 303.000 Euro im Jahr 2018.
Im Mietsegment ist die Konzentration auf das obere Preissegment noch ausgeprägter: 77 Prozent der Bestellungen entfielen auf Mietobjekte mit einer Nettomiete ab 1.500 Euro pro Monat, weitere 23 Prozent auf die mittlere Kategorie. Günstige Mietwohnungen unter 750 Euro waren gar nicht vertreten. Der Medianmietpreis der beauftragten Objekte lag bei 2.000 Euro netto — deutlich über dem Marktdurchschnitt.
Im Neubausegment ergibt sich ein ähnliches Bild: Der größte Anteil (55 Prozent) fiel in die mittlere Preiskategorie zwischen 250.000 und 500.000 Euro, 41 Prozent auf Objekte ab 500.000 Euro. Objekte unter 194.000 Euro waren in keinem einzigen Fall vertreten. Der Medianpreis lag bei 450.000 Euro — 149 Prozent über dem Wiener Wohnungsdurchschnitt.
Welche Rolle spielt die Lage einer Immobilie bei der Nachfrage nach virtuellen Besichtigungen?
Die Auswertung zeigt ein differenziertes Bild, das je nach Objektart unterschiedlich ausfällt. Bei Eigentumsimmobilien im Bestand lagen 61 Prozent der beauftragten Objekte in den äußeren Wiener Bezirken (10 bis 23), 22 Prozent in den innenstadtnahen Bezirken 1 bis 9 und 17 Prozent außerhalb Wiens. Die Vermutung, dass insbesondere weit entfernte Objekte virtuell vermarktet werden, lässt sich damit nicht klar bestätigen: Außerhalb Wiens liegende Objekte machen weniger als ein Fünftel der Bestellungen aus.
Bei Mietimmobilien kehrt sich das Bild um: 57 Prozent lagen in den innenstadtnahen Bezirken, also dort, wo hochpreisige Mietwohnungen konzentriert sind. Die Entfernung vom Maklerstandort ist hier offenbar kein ausschlaggebendes Kriterium — der Preis und das Zielkundenprofil sind es.
Im Neubausegment fällt der Außenwiener Anteil mit 34 Prozent deutlich höher aus als im Bestand. Der Großteil der Neubaubestellungen lag mit 55 Prozent in den äußeren Bezirken, nur 11 Prozent entfielen auf die innerstädtischen Lagen. Bauträger setzen virtuelle Besichtigungen demnach besonders bei Projekten ein, die räumlich weniger attraktiv gelegen sind und damit stärkere Vermarktungsunterstützung benötigen.
Was sagen die Umsatzzahlen über den wirtschaftlichen Stellenwert der einzelnen Segmente aus?
PicMyPlace erzielte im Gesamtzeitraum 2017 bis 2018 mit 239 Bestellungen einen Umsatz von rund 265.000 Euro. Drei Viertel dieses Umsatzes (rund 197.000 Euro) entfielen auf Visualisierungen im Neubausegment, nur ein Viertel (rund 67.000 Euro) auf fotografiebasierte Bestandsbesichtigungen.
Berücksichtigt man die unterschiedliche Anzahl an Aufträgen und betrachtet den Umsatz pro Objekt, verschärft sich dieses Verhältnis weiter: Neubauvisualisierungen generierten 79 Prozent des Umsatzes je Auftrag gegenüber 21 Prozent für Bestandsbesichtigungen. Im Jahr 2018 wuchs dieser Abstand nochmals auf 87 zu 13 Prozent. Im Zweijahresschnitt erzielte das Unternehmen mit einem Neubauauftrag den vierfachen Umsatz gegenüber einem Bestandsauftrag — bei gleichzeitig steigender Auftragszahl im Neubausegment.
Der Grund liegt in der Natur der Produkte: Eine fotorealistische 360°-Visualisierung auf Basis von Architektenplänen ist aufwendiger in der Produktion als die Zusammenfügung von Fotos zu einer Bestandstour. Dieser höhere Preis — im Zweijahresschnitt rund 1.900 Euro pro Neubauauftrag gegenüber deutlich weniger im Bestand — wird vom Markt nicht nur akzeptiert, sondern führt zu einer wachsenden Nachfrage.
Warum unterscheiden sich Maklergeschäft und Bauträgergeschäft so fundamental in ihrer Investitionsbereitschaft?
Der strukturelle Unterschied liegt im Kosten- und Provisionsmodell. Ein Makler trägt alle Vermarktungskosten selbst — und erhält seine Provision nur dann, wenn das Geschäft zustande kommt. Kommt es dazu nicht, oder vermittelt ein anderer Makler den Abschluss, bleibt er auf seinen Investitionen sitzen. Diese Unsicherheit — verstärkt dadurch, dass viele Vermittlungsaufträge nicht exklusiv vergeben werden — bremst die Investitionsbereitschaft in kostspielige Zusatzleistungen erheblich.
Hinzu kommt: Eine virtuelle Besichtigung ist für ein einzelnes Bestandsobjekt eine einmalige Investition, die nach dem Verkauf nicht wiederverwendet werden kann. Das Risiko trägt vollständig der Makler.
Für Bauträger gilt das Gegenteil. Vermarktungskosten sind fixer Bestandteil der Projektplanung und werden auf alle Einheiten umgelegt. Eine Visualisierung für rund 2.000 Euro verursacht bei einem Projekt mit 40 Wohnungen Kosten von 50 Euro pro Einheit — ein Viertel des Preises, den ein Makler für eine einzige Bestandsbesichtigung zahlen würde. Zusätzlich kann die einmal erstellte Visualisierung für die gesamte Vermarktungsdauer des Projekts eingesetzt und bei Bedarf angepasst werden. Für den Bauträger ist Vermarktungsgeschwindigkeit kein Komfortfaktor, sondern ein wirtschaftliches Überlebensmittel: Jede früher zurückgeführte Finanzierung senkt die Zinsbelastung, jeder frühere Abverkauf ermöglicht den Start des nächsten Projekts.
Was sind die zentralen Schlussfolgerungen aus der Marktdatenauswertung?
Vier Erkenntnisse lassen sich aus den Auftragsdaten ableiten. Erstens: Virtuelle Besichtigungen sind im Bestandssegment bislang vor allem ein Instrument für hochpreisige Objekte — und damit für eine vergleichsweise kleine Zielgruppe. Der Massenmarkt günstiger Miet- und Eigentumswohnungen wird durch das Medium kaum erreicht.
Zweitens: Die Entfernung einer Immobilie vom Maklerstandort ist entgegen der theoretischen Erwartung kein dominantes Motiv für den Einsatz virtueller Besichtigungen. Ausschlaggebend sind Preis und Zielkundenstruktur — insbesondere die Erreichbarkeit ausländischer Käufergruppen bei hochpreisigen Objekten.
Drittens: Der Rückgang der Bestandsbestellungen zwischen 2017 und 2018 — trotz Preissenkung — deutet auf strukturelle Hemmnisse hin, nicht auf mangelnde Qualität des Produkts. Das Provisionsrisiko des Maklers, der Aufstieg günstiger Do-it-yourself-Lösungen und der fehlende Alleinvermittlungsauftrag bremsen die Investitionsbereitschaft unabhängig vom Preisniveau.
Viertens: Das Neubausegment zeigt eine gegenteilige Entwicklung — wachsende Nachfrage, höhere Investitionsbereitschaft und steigende Umsätze trotz deutlich höherem Produktpreis. Die strukturellen Rahmenbedingungen des Bauträgergeschäfts machen virtuelle Besichtigungen dort zu einer rationalen Investition, die sich mit zunehmender Projektgröße selbst rechtfertigt.
