Digitalisierung verändert die Immobilienbranche — aber wie weit trägt die virtuelle Besichtigung wirklich? Diese Zusammenfassung bündelt die wichtigsten Erkenntnisse aus Theorie, Marktanalyse und Konsumentenbefragung und gibt eine klare Antwort auf die Frage, wer vom Einsatz virtueller Besichtigungen profitiert und unter welchen Bedingungen.
Was hat die Forschung insgesamt über virtuelle Besichtigungen in der Immobilienvermarktung ergeben?
Ausgangspunkt der Untersuchung war die Frage, ob virtuelle Besichtigungen als Marketinginstrument in der Lage sind, den Vermarktungsprozess von Immobilien sinnvoll zu unterstützen. Die Antwort fällt differenziert aus — und hängt entscheidend davon ab, in welchem Segment und mit welchem Anspruch das Medium eingesetzt wird.
Aus der Perspektive der behavioristischen Verhaltensforschung erfüllen virtuelle Besichtigungen die zentralen Anforderungen an ein erfolgreiches Marketinginstrument im Hochpreissegment: Sie liefern vollständige Information, steigern die Aufmerksamkeit durch Interaktivität, erzeugen positive Emotionen durch das dreidimensionale Raumerlebnis, sind intuitiv bedienbar und sparen Zeit auf beiden Seiten des Vermittlungsprozesses. Alle fünf Erfolgsfaktoren des Immobilienmarketings — Information, Aufmerksamkeit, Emotion, Usability und Zeit — werden durch das Medium angesprochen.
Welche Erkenntnisse gelten speziell für Bestandsimmobilien?
Im Bestandssegment ist der Nutzen real, aber an Bedingungen geknüpft. Die Marktdaten zeigen, dass virtuelle Besichtigungen dort beauftragt werden, wo der Angebotspreis überdurchschnittlich hoch ist und eine kaufkräftige, teils international ausgerichtete Zielgruppe angesprochen werden soll. Die Erwartung, dass das Medium vor allem bei weit entfernten Objekten eingesetzt wird, um Wegstrecken zu sparen, bestätigte sich in den Auftragsdaten nicht.
Das größte strukturelle Hindernis für eine breitere Nutzung im Bestandssegment liegt im Provisionsmodell des Maklergeschäfts: Wer alle Vermarktungskosten selbst trägt, ohne Sicherheit auf Provisionszahlung, investiert ungern in zusätzliche Dienstleistungen — besonders dann nicht, wenn günstige Do-it-yourself-Lösungen am Markt verfügbar sind. Gleichzeitig bleibt das gewichtigste inhaltliche Risiko bestehen: Der Verlust persönlichen Kundenkontakts bei der Erstbesichtigung kostet nicht nur Geschäftsbeziehungen, sondern auch Suchaufträge, Alternativgeschäfte und Weiterempfehlungen — Erträge, die in keiner Rentabilitätsrechnung erscheinen, aber für das Maklergeschäft konstitutiv sind.
Welche Erkenntnisse gelten speziell für Neubauimmobilien?
Im Neubausegment ist das Bild klarer. Da eine reale Vor-Ort-Besichtigung in der Planungs- und Bauphase schlicht nicht möglich ist, entfällt das zentrale Gegenargument. Virtuelle Besichtigungen auf Basis fotorealistischer Renderings sind hier kein Zusatzangebot, sondern die einzige Möglichkeit, Interessenten einen konkreten Eindruck des zukünftigen Objekts zu vermitteln. Marktdaten bestätigen: Das Neubausegment ist der eigentliche Wachstumsmarkt für virtuelle Besichtigungen — mit steigender Nachfrage, höheren Produktpreisen und trotzdem zunehmenden Auftragszahlen.
Die wirtschaftliche Logik auf Bauträgerseite verstärkt diesen Trend. Vermarktungskosten werden auf viele Einheiten umgelegt, machen pro Wohnung nur einen kleinen Anteil der Gesamtprojektkosten aus und zahlen direkt auf das wichtigste unternehmerische Ziel ein: eine hohe Vorvermarktungsrate, die Zinsbelastung reduziert, Liquidität schafft und Investoren überzeugt.
Was sagen Konsumenten — und was widerspricht der Theorie?
Die Konsumentenbefragung mit 144 Teilnehmern liefert im Wesentlichen positive Befunde: hohe Benutzerfreundlichkeit, hohe wahrgenommene Informationsqualität, starke Bereitschaft zum Teilen und Wiederholen der Besichtigung, klare Präferenz für Inserate mit virtueller Besichtigungsmöglichkeit. Der wichtigste Einzelwert: Durchschnittlich 8,58 von 10 Punkten für die Fähigkeit, nach einer virtuellen Besichtigung eine begründete Entscheidung über eine weitere Vor-Ort-Besichtigung zu treffen.
Ein Befund widerspricht jedoch der theoretisch postulierten Aufmerksamkeitssteigerung: Rund 35 Prozent der Befragten beantworteten die Kontrollfrage zur Badewanne falsch — trotz der Angabe, die Besichtigung vollständig durchgeführt zu haben. Bei mobilen Nutzern stieg dieser Anteil auf 40 Prozent. Flexibilität und Ortsunabhängigkeit sind also nicht nur Vorteile — sie begünstigen auch Ablenkung. Das Versprechen der vollständig informierten Entscheidung bleibt dann uneingelöst, wenn die Besichtigung nebenbei und unkonzentriert durchgeführt wird.
Was ist die abschließende Einschätzung: Lohnt sich der Einsatz virtueller Besichtigungen?
Ja — unter der Voraussetzung, dass das Instrument richtig verstanden und eingesetzt wird. Virtuelle Besichtigungen sind kein Ersatz für persönliche Beratung und reale Besichtigungen, sondern eine sinnvolle erste Stufe im Vermarktungsprozess. Sie schaffen Informationsgrundlagen, qualifizieren Interessenten vor, steigern die wahrgenommene Kompetenz des Anbieters und machen Immobilien zugänglich, die sonst nicht besichtigt werden könnten.
Die Immobilienbranche steht langfristig vor einer einfachen Konsequenz: Die nachwachsende Käufergruppe der Digital Natives — die heute bereits rund 35 Prozent des Transaktionsvolumens in Österreich ausmacht — erwartet digitale On-Demand-Lösungen als Selbstverständlichkeit. Wer diese Erwartung nicht erfüllt, verliert nicht nur einzelne Kunden, sondern riskiert mittelfristig seine Marktposition. Virtuelle Besichtigungen sind damit kein Trend, dem man sich anschließen kann oder nicht — sie sind ein Standardelement zeitgemäßer Immobilienvermarktung, das früher oder später zum Branchenstandard wird.
